1. 용적이양제란?
용적이양제(Transfer of Development Rights, TDR)는 한 토지의 개발권(용적률)을 다른 토지로 이전할 수 있도록 허용하는 제도다.
즉, 어떤 토지는 개발을 제한하는 대신 용적률을 다른 토지로 넘겨줄 수 있고,
그 반대로 개발이 필요한 토지는 추가 용적을 확보할 수 있는 제도라고 볼 수 있다.
✅ 쉽게 말하면?
- A 토지: 용적률이 높지만 개발이 어려운 곳 → 용적을 다른 토지에 넘긴다.
- B 토지: 추가 용적이 필요한 곳 → A의 용적을 받아 더 높은 건물을 지을 수 있다.
💡 예시:
서울 도심에 있는 **문화재 보호구역(개발 제한 지역)**에서 용적률을 사용할 수 없다면,
이 용적을 강남의 한 재건축 아파트 부지로 이전하여 더 높은 건물을 지을 수 있도록 허용하는 방식이다.
이러한 방식은 도시 계획을 유연하게 운영하고, 공공기여를 촉진하는 역할을 한다.
2. 용적이양제가 적용되는 주요 사례
용적이양제는 전 세계적으로 다양한 방식으로 운영되고 있다.
특히 미국 뉴욕, 한국 서울, 일본 도쿄 등에서 적극 활용되고 있으며,
도시 개발과 공공 기여를 조화롭게 맞추기 위해 중요한 제도로 자리 잡고 있다.
① 뉴욕 – 공공 목적을 위한 용적이양
뉴욕에서는 역사적 건축물 보호, 공원 조성, 공공시설 확보를 위해 용적이양제가 적극 활용된다.
예를 들어, 그랜드 센트럴 터미널 같은 문화재 보호구역에서는 건축물 추가 개발이 어렵다.
대신, 해당 부지의 개발권을 인근 부동산 개발업체에 판매하여
초고층 빌딩을 짓도록 허용하는 방식이 적용된다.
② 서울 – 공공 기여와 재개발 활성화
서울에서는 주로 재개발·재건축 사업에서 용적이양제가 활용된다.
예를 들어, 서울 시내의 일부 지역은 건축규제(예: 높이 제한) 때문에 개발이 어렵다.
이때, 재건축이 필요한 지역에 용적률을 이전하여 사업성을 높이는 방식이 적용된다.
💡 서울 적용 사례
- 강남권 재건축 단지가 추가 용적을 받는 대신,
다른 지역의 공공시설 부지에서 용적을 넘겨받아 더 높은 건물로 개발 가능 - 공원·도로 등의 공공시설 부지는 개발을 제한하는 대신 민간에게 용적 판매
③ 일본 도쿄 – 민간 개발 유도를 위한 인센티브
일본 도쿄에서는 용적이양제를 활용해 도시 공간을 효율적으로 활용하고 있다.
특히 민간이 공공시설을 조성할 경우, 추가 용적률을 부여하는 방식을 적용한다.
예를 들어,
- 도쿄 시내 한복판에서 기업이 지하철역을 개선하는 공사를 지원하면,
해당 기업의 인근 건물에 추가 용적률이 부여됨. - 이런 방식으로 민간 자본이 공공 인프라 확충에 기여할 수 있도록 유도.
3. 용적이양제의 장점과 단점
✅ 장점
✔ 도시 개발 활성화
: 기존 용적률 제한으로 개발이 어려운 지역도 추가 용적을 이전받아 높은 건물을 지을 수 있다.
✔ 공공 기여 확대
: 문화재 보호, 공원 조성 등 공공 목적을 달성하면서도 개발업체에 인센티브 제공 가능.
✔ 유연한 도시 계획 가능
: 개발이 필요하지 않은 곳은 유지하고, 필요한 지역만 밀집 개발하여 효율적인 도시 운영 가능.
❌ 단점
✖ 개발 집중화 문제
: 특정 지역에 용적이 몰릴 경우 초고층 건물이 과도하게 증가할 수 있다.
✖ 형평성 논란
: 일부 기업·부동산 개발업자만 혜택을 받을 가능성이 있으며, 공정성 논란 발생 가능.
✖ 기존 지역과 조화 문제
: 초고층 건물이 기존 지역과 조화를 이루지 못하면 경관 훼손 및 주민 반발 가능.
4. 한국에서의 용적이양제 향후 전망
한국에서는 도시 재개발, 재건축, 공공기여 확대 등의 이슈가 지속되고 있어,
용적이양제가 더욱 활성화될 가능성이 크다.
특히 서울, 부산 등 대도시에서는 공공기여 방식의 개발을 장려하고 있어,
앞으로도 공원, 도로, 문화재 보호지역 등의 개발권 이전 사례가 증가할 전망이다.
💡 앞으로 기대할 변화:
- 정부의 용적이양제 가이드라인 개선 → 더욱 체계적인 운영 가능
- 공공시설 조성 확대 → 민간 투자와 협력을 통한 인프라 개선
- 재개발·재건축의 새로운 기회 → 용적이양을 활용한 사업성 확보
5. 마무리 – 용적이양제, 효율적인 도시 개발을 위한 필수 제도
용적이양제는 한정된 도시 공간을 효율적으로 활용하는 중요한 수단이다.
개발이 어려운 지역은 보존하면서도, 개발이 필요한 지역에는 추가 용적을 제공하여
도시 성장과 공공 기여를 조화롭게 맞출 수 있다.
다만, 형평성 문제, 개발 집중화 등의 리스크를 어떻게 해결할 것인가가 향후 중요한 과제가 될 것이다.
앞으로 한국에서도 재개발·재건축 활성화, 공공시설 조성 확대 등의 목적으로
더욱 적극적으로 용적이양제가 활용될 가능성이 크다.
이에 따라, 부동산 개발·투자에 관심 있는 사람이라면 이 제도에 대한 이해가 필수적이라 할 수 있다.